一、大陆民宿的主要类型
民宿在我国大陆旅游产业的舞台上表现出了旺盛的生命力，可以按照多种标准对其进行分类。

（一）按发展类别可分为传统民宿和现代民宿

传统民宿多以百姓的民居为依托改造而成。这类民宿在外观上基本保留原貌，内部进行适当的改造装修。它们一般具有一定的历史年限，比较多地保存了当时当地的建筑风格和文化遗存，具有一定的历史文化价值和研究价值，是民宿当中的主流。现代民宿以新建为主，一般依照当地的建筑风格辟地新建，也可移植域外名宅、名村，或由设计师进行创新设计，形成反差效应，增强吸引力。

（二）按地理位置可分为乡村民宿和城市民宿

乡村民宿分布在广大农村，具有比较浓厚的乡土味，配套景观和特色活动往往比较丰富。也可以把建在城市或城郊的按照乡村风格建设的民宿称为乡村民宿。同理，城市民宿坐落在城区。它可以是城中的古民居，也可以是城市居民利用自家空余房以家庭副业的形式对外接待客人的民房。

（三）按服务功能可分为单一服务型和综合服务型

单一服务型是指只提供住宿服务，此类民宿一般紧靠大型景区、旅游综合功能区和城市，因为所依托的区域旅游功能比较齐全，住宿以外的服务能够方便地得到解决。综合服务型是指除住宿外，还能满足其他的服务需要，如餐饮等。有的民宿自身就是旅游吸引物，除解决吃住外，本身还有观光休闲养生等功能。

（四）按规模可分为居家散落型、单独打造型、小簇集群型和连片新建型

居家散落型民宿的主要功能是居家，即房屋主人还住在该处，在满足居家条件的前提下，把多余的房间整理出来做接待客人用。其特点一是家庭味浓，跟房主家人住在一起，过的是家庭化的生活；二是接地气，住的是真正的百姓家，能更好地了解当地的民风民俗，融入百姓的生活，使旅游更具体验性；三是服务家庭化，住在百姓家里，其每个家庭成员都有可能是服务员；四是无规则，分散布局，星星点点散落在村庄里、街道上。

单独打造型民宿指的是民宿主人选择合适的地点建造几栋民宅打造成民宿。这类民宿多见于交通要道旁，多以提供特色餐饮为主，兼作住宿，功能往往比较齐全，除食宿外，还注意环境和景观的打造。

小簇集群型民宿是把一个村庄、一条街道或者其中的一部分进行整体规划，连片打造成的民宿。这类民宿主要依托的是古村古镇、民族地区。其特点是有规模、有特色，且管理比较完善。

连片新建型民宿，即完全在一块新的土地上规划建设成片的民宿。这类民宿有的移植国内外某一名村名镇异地打造，如深圳东部华侨城的茵特拉根小镇；有的是恢复已经消失了的历史名村名镇；有的是根据某一文化主线或某一特色资源打造的特色小镇。这类民宿主要由政府开发，百姓经营。

（五）按民宿发展层级可分为一般民宿、精品民宿和主题民宿

一般民宿主要以居家民宿即传统民宿为主，其特点是原始、朴实、真实。原始即原封不动地保留建筑物的原始状态；朴实即对民宿的外观、内饰不做或少做改变，把民居的本来面貌展现给游客；真实即如实地展示建筑风貌、特色，如实地展示原始的生活状态。

精品民宿主要体现在一个“精”字上。与一般民宿不同，它在保留原建筑物外观特色的基础上，对内部装饰会作较大的调整，体现一种“金包银”的状态。一是设计精，按照现代人的生活需求进行设计。二是用材精，在选材用料上讲求高档。三是特色精，体现当地的风俗，有文化底蕴。这种民宿的美感度、舒适度、享受度甚至胜过高星级宾馆。

主题民宿拥有清晰的主题，这样的民宿往往本身就是旅游吸引物，比如莫干山的法国山居、西湖旁的鸟山鸣民宿，还有以动漫角色如多啦A梦、樱桃小丸子等为主题的民宿。这样的民宿在文化上具有吸引力，在此地可以领略体验异地、异国的风情风貌。

（六）按产权可分为私有民宿、集体所有民宿、国有民宿和社会民宿

私有民宿是指产权在每家每户，属个体私人所有，其主体是大量的民居型民宿。它们产权归个人所有，自主管理，自主经营，自负盈亏。

集体所有民宿也分几种，一种是产权为宗族、家族集体所有，如南方地区的客家围屋。这种围屋规模大，房间多，功能全，历史较为悠久，由于牵扯的家庭多，一直没有进行产权分割。用这种民居改造成的民宿，其所有权为家族集体所有。一般由家族组成理事会进行管理和经营。另一种是我国不少农村还保留了集体所有制的民居，用这种民居做成的民宿其产权仍归集体所有。

国有民宿是近些年来新出现的民宿类型。主要是各级政府的国有企业收购的民居或新建的成片民居。

社会民宿主要是指由社会资本，如私营企业、企业集团等投资建设和经营的民宿。

二、大陆民宿的发展特点
作为一种新兴的旅游产品，民宿具有一些基本特性：

（一）个性特征张扬

传统的民宿起源于老百姓的住宅。百姓分布各地，接受不同文化、不同风俗、不同传统、不同家教的熏陶，在选择和建设自己的住宅时，无不受到这些熏陶的影响，显得各具特色。此外，由于是民居，最初的目的是自用，所以在房屋选址、朝向、设计、用料、内饰、规模、体量等方面，都充分体现主人的意愿。

（二）文化特征明显

民宿是一种建筑，建筑是一种文化，是文化的物化表现形式之一。因此，民宿虽然个性化特征明显，但脱离不了当地文化的影响，在外观、建筑风格、内部设施等方面都能体现本土文化特色。

（三）“乡愁”味浓厚

由于民宿历史痕迹明显，乡土气息浓厚，贴近甚至融入百姓生活，因此，很容易引起人们的思乡之情，勾起人们的儿时回忆，是典型的“乡愁”型旅游产品。这是民宿的典型特征，也是民宿的吸引力、生命力所在。

（四）观赏性、体验性和研究价值并重

一幢民宿，往往是一段历史的截图，一种文化的化石，一种风俗的遗存。同时，住民宿可以让人体验当地百姓的生活，领略当地的民风民俗，品味地道的当地美食，其体验性不同于住宾馆酒店。此外，有的民宿由于其历史性、文化性特征，具有较高的研究价值。